Por Abílio Gonçalves, Contador e Analista Tributário da CF Contábil
1.0 Introdução: O Que Ninguém Te Contou Sobre a Reforma Tributária
A Reforma Tributária tem sido um tema constante nos noticiários, mas para muitos, parece algo complexo, distante e restrito ao universo das grandes empresas. A percepção geral é de que as discussões sobre IVA, alíquotas e créditos fiscais não afetam o dia a dia do cidadão comum. No entanto, esse é um equívoco que pode custar caro.
Neste artigo, vamos revelar cinco mudanças surpreendentes e de alto impacto que vão muito além dos debates gerais. Elas afetam diretamente o bolso de investidores, proprietários de imóveis, consumidores e prestadores de serviço, trazendo novas regras e custos para áreas que antes eram tratadas de forma muito mais simples. Prepare-se para descobrir o que realmente está em jogo para as suas finanças.
2.0 Ponto 1: Seu Aluguel Pode Pagar um Novo Imposto a Partir de 2026
Uma das mudanças mais impactantes para pessoas físicas é a nova tributação sobre a receita de aluguéis. Atualmente, essa renda é tributada apenas pelo Imposto de Renda (IRPF). A partir de 2026, isso muda para quem se enquadrar em dois critérios cumulativos, definidos no artigo 251 da Lei Complementar nº 214/2025:
• Possuir mais de três imóveis alugados; E
• Obter receita bruta anual superior a R$ 240 mil com locações.
Adicionalmente, a legislação prevê um gatilho de enquadramento imediato: se a receita bruta anual com locações ultrapassar R$ 288.000,00, a pessoa física se torna contribuinte do IBS e da CBS já no próprio ano-calendário, independentemente da quantidade de imóveis que possua.
Quem atender a esses requisitos passará a ser considerado contribuinte do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS). É crucial entender que esta não é uma mudança no Imposto de Renda, mas a adição de uma nova camada de tributação sobre o consumo (IBS/CBS) que se soma ao IRPF já existente, representando um aumento direto na carga tributária total.
A cobrança inicia em 2026 com alíquotas simbólicas de transição — CBS de 0,9% e IBS de 0,1% — progredindo para alíquotas de referência estimadas entre 26,5% a 28% a partir de 2027. Mesmo com redutores de 70% para locação residencial, a carga tributária efetiva estimada será de aproximadamente 8-10% sobre o aluguel, exigindo planejamento imediato dos investidores do setor.
3.0 Ponto 2: A Divisão Inesperada: Indústria e Varejo Ganham, Serviços Paga a Conta
Uma conclusão contraintuitiva da Reforma Tributária é que ela não será neutra entre os setores da economia. Um estudo inédito da Omnitax, plataforma de inteligência tributária, revela uma clara divisão entre “vencedores e perdedores”.
De um lado, a indústria pode ampliar seus lucros líquidos em até 10 pontos percentuais, e o varejo, em até 5 pontos. A razão para isso é que esses setores possuem cadeias longas de fornecimento e se beneficiarão amplamente do novo sistema de créditos tributários.
Do outro lado, o setor de serviços arcará com o maior peso. O mesmo estudo aponta um aumento médio de 267% na carga dos novos tributos indiretos para este setor. Como a principal despesa das empresas de serviços é com mão de obra (que não gera crédito fiscal), elas não conseguirão abater o imposto pago, resultando em um custo maior.
“A dinâmica é cruel. Muitos clientes já manifestaram interesse nos créditos, mas não aceitarão reajustes dessa magnitude. A tendência é buscar fornecedores mais competitivos.”
A consequência prática é uma pressão imensa sobre os prestadores de serviço, como alerta o CEO da Omnitax, Paulo Zirnberger:
Contexto importante: O aumento de 267% referencia especificamente os novos tributos indiretos (IBS/CBS), não a carga tributária total consolidada. O percentual de reajuste de até 40% em preços representa uma estimativa necessária para manter rentabilidade no novo sistema, refletindo análises de cenários, não uma obrigação legal ou obrigatória para todas as empresas.
4.0 Ponto 3: A Locação por Temporada (Seu Airbnb) Será Mais Tributada
Se você investe em imóveis para locação de curta duração, como em plataformas Airbnb e Booking, a reforma traz uma regra específica e mais onerosa. A Lei Complementar 214/2025 equiparou a locação por temporada (contratos de até 90 dias) a serviços de hospedagem, como hotéis e pousadas.
Na prática, isso resulta em um tratamento tributário diferenciado e menos vantajoso:
• Locações residenciais comuns: Terão uma redução de 70% na base de cálculo do IBS e CBS.
• Locações por temporada: Terão uma redução de apenas 40% na base de cálculo do IBS e CBS.
Essa diferença significa que a carga tributária efetiva será consideravelmente mais alta para quem aluga por curta duração, impactando diretamente a rentabilidade e a atratividade desse nicho de investimento imobiliário.
5.0 Ponto 4: O “Imposto do Pecado” Vai Além do Cigarro e da Bebida
O Imposto Seletivo (IS), popularmente conhecido como “Imposto do Pecado”, foi criado para desestimular o consumo de produtos considerados prejudiciais à saúde e ao meio ambiente. Diferentemente de IBS/CBS, o IS é cobrado uma única vez na cadeia produtiva, sem geração de créditos tributários nas transações seguintes, o que resulta em um impacto econômico diferenciado.
No entanto, a lista de itens taxados vai muito além do que se imagina e inclui produtos de consumo massivo. Entre os principais afetados, destacam-se:
Veículos, embarcações e aeronaves: A alíquota não será fixa. Ela irá variar conforme a potência, eficiência energética, emissão de carbono e até o nível de reciclabilidade dos materiais. A Lei Complementar 214/2025 estabelece limites máximos, com alíquota zero prevista para veículos sustentáveis, sendo os critérios específicos definidos por lei ordinária posterior.
Bebidas açucaradas: Refrigerantes e outras bebidas com adição de açúcar entraram na lista com alíquota estimada em torno de 32%.
Bebidas alcoólicas: Vinho, cerveja, destilados e outras bebidas alcoólicas sofrerão tributação estimada entre 46% a 62%.
Cigarros e produtos de tabaco: A alíquota do IS para esses produtos pode chegar a até 250%, refletindo a política de desincentivo ao consumo.
Bens minerais extraídos: A extração de minério de ferro, petróleo e gás natural também será alvo do Imposto Seletivo, com alíquota estimada de 0,25%, impactando toda a cadeia produtiva.
A cobrança do Imposto Seletivo está prevista para começar a partir de 2027.
6.0 Ponto 5: O Risco de Empresas “Evitarem” Alugar Imóveis de Pessoa Física
Uma possível consequência dessa nova regra é uma mudança nos incentivos de mercado. Uma empresa, ao alugar um imóvel, busca maximizar seus créditos fiscais para reduzir sua carga tributária. Se o proprietário for uma pessoa física que não atinge os limites para ser contribuinte, ele não recolherá IBS/CBS sobre o aluguel. Para a empresa inquilina, isso significa que não haverá imposto na origem para gerar o correspondente crédito.
Do ponto de vista puramente fiscal, existe preferência de mercado para alugar de uma pessoa jurídica, que é sempre contribuinte e, portanto, garante a geração de crédito. Essa nova dinâmica de incentivos pode levar ao enfraquecimento da posição de pequenos investidores no mercado de locação comercial, que podem ser preteridos por inquilinos corporativos em busca de eficiência tributária. Contudo, essa não é uma regra legal explícita, mas sim uma tendência comportamental esperadadentro da lógica do novo sistema tributário.
7.0 Conclusão: Planejamento é a Chave para a Nova Realidade
Como vimos, a Reforma Tributária traz mudanças profundas que vão muito além da simplificação de impostos. A nova tributação sobre aluguéis, a reconfiguração de custos entre os setores, as regras mais duras para locação de temporada e o amplo alcance do Imposto Seletivo exigem atenção. Em conjunto, essas regras sinalizam uma mudança fundamental: a Reforma Tributária avança sobre o patrimônio e a renda da pessoa física de maneiras inéditas, exigindo um novo nível de planejamento tributário e patrimonial.
A transição completa do sistema tributário será longa, estendendo-se até 2033, mas muitos dos impactos começarão a ser sentidos já em 2026. A Reforma Tributária tornará o sistema mais justo ou apenas mais complexo? Para o seu bolso, a resposta dependerá de quão bem você entende essas novas regras e se planeja para elas.
Diante deste novo cenário, a busca por orientação profissional qualificada deixa de ser uma recomendação e passa a ser uma necessidade estratégica. É imperativo que investidores e proprietários consultem seu contador para analisar os impactos individuais e tomar decisões informadas.
